Calculateur de rentabilité locative
Calculez instantanément la rentabilité brute, le rendement net de charges et le cash-flow mensuel réel de votre projet immobilier.
1. Projet d'acquisition
Prix d'achat, frais de notaire et budgets complémentaires
2. Revenus locatifs
Loyer mensuel cible hors charges du logement
3. Charges annuelles d'exploitation
Charges propriétaires non récupérables sur le locataire
Laissez à 0 € si vous financez l'achat comptant sans crédit bancaire.
Indicateurs de rentabilité
✓ Autofinancement positif : surplus net d'exploitation chaque mois.
Ce simulateur applique les formules officielles d'analyse financière locative (hors imposition fiscale spécifique). Il permet d'évaluer la viabilité immédiate avant signature du compromis de vente.
Comprendre les 3 indicateurs clés de rentabilité
Ne vous fiez pas uniquement au rendement brut affiché par les annonces immobilières.
1. Rendement brut
Indicateur de comparaison rapide entre biens. Il ne prend en compte ni les charges, ni les travaux, ni les frais de notaire.
2. Rendement net
Mesure la rentabilité réelle de votre capital en déduisant toutes les charges d'exploitation et en intégrant le coût total du projet.
3. Cash-flow mensuel
Ce qui reste concrètement sur votre compte bancaire chaque mois après paiement du crédit et des charges de propriétaire.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
Le rendement brut compare uniquement le loyer annuel au prix d'achat initial (Loyer annuel / Prix d'achat × 100). Le rendement net de charges est beaucoup plus réaliste : il déduit l'ensemble des charges non récupérables (taxe foncière, assurance PNO, copropriété, gestion) et intègre le coût total de l'acquisition (frais de notaire, travaux, ameublement).
Comment est calculé le cash-flow mensuel d'exploitation ?
Le cash-flow mensuel correspond au flux de trésorerie net généré chaque mois par le bien : Loyer mensuel hors charges - Mensualité de crédit (assurance incluse) - (Charges annuelles non récupérables / 12). S'il est positif, votre investissement s'autofinance avec un surplus mensuel. S'il est négatif, il indique l'effort d'épargne mensuel nécessaire.
Pourquoi inclure les frais de notaire et le budget travaux dans le coût total ?
Pour évaluer la rentabilité réelle de votre capital investi, le dénominateur doit refléter l'effort financier global décaissé. Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien) et les dépenses de rénovation et d'ameublement font partie intégrante du coût d'entrée dans l'actif immobilier.
Quelles charges ne peuvent pas être refacturées au locataire ?
La taxe foncière (à l'exception de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères - TEOM), l'assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO), les honoraires de syndic et les gros travaux de copropriété (art. 606 du Code civil) restent obligatoirement à la charge du bailleur.
Quel est un bon taux de rentabilité locative en France ?
En moyenne, un rendement net de 4 % à 6 % est considéré comme solide dans les grandes métropoles offrant une forte sécurité patrimoniale (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes). Dans les villes moyennes ou dynamiques de province, des rendements de 6 % à 8 % avec un cash-flow positif sont atteignables avec des stratégies meublées ou avec travaux.
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